不動産は賃貸か購入か～それぞれのリスク

不動産は賃貸にするべきか、購入すべきか？
３５年ローンは詐欺なのか？１０年以上の借金はしちゃいけないのか？

色々言われているので、実際の物件を元に自分なりに整理してみるよ。

今回使うデータは
物件についてはHome's
http://www.homes.co.jp/

金利についてはフラット３５
http://www.flat35.com/guide/index.html

で検索できる情報を使ってみた。

まず、前提として今回検討するのは駅、駅からの徒歩時間、間取り、広さ、築年数のみとする。
近隣の環境とか、日当たりとかはネットではわかりにくいのでデータから除外する。
また、中古物件については、定価で買うことは無いと思うのだが、ネットの価格をそのまま採用した。
築２０年オーバーの物件なんかは絶対にここから交渉するはずなんだけど。

東京都練馬区を例に取って、３LDKの似た物件を探してみると……

①新築不動産　西武池袋線練馬高野台駅　徒歩９分　３LDK　７３．３３㎡　
販売価格　４，２７０万円

②中古不動産A　西武池袋線練馬高野台駅　徒歩９分　３LDK　７２．０６㎡　築５年
販売価格　３，９４０万円
③中古不動産B　西武池袋線練馬高野台駅　徒歩７分　３LDK　７４．３０㎡　築２６年
販売価格　２，８８０万円

④賃貸A　西武池袋線練馬高野台駅　徒歩９分　３LDK　７３．９０㎡　築１１年
月額賃料１０．８万円＋共益費１．５万円
⑤賃貸B　西武池袋線練馬高野台駅　徒歩１０分　３LDK　７６．４７㎡　築１１年
月額賃料１７．２万円＋共益費１．５万円

築浅の賃貸が無かったのは残念だが、以上のデータを実感のでやすい数字にしてみる。

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まず、④のケースをベースに、月１２万円の返済だと、どのくらいの借金が出来るかを考えてみた。
３５年ローンの場合、金利２．６４％で借り入れ可能金額は３，２８７万円
１０年ローンの場合、金利２．４５％で借り入れ可能金額は１，２７６万円

３５年ローンだと、②の物件に近いところまで借りられるので、頭金やボーナス払い等を利用すれば手が届くのだろう。不動産営業の常套句「ローンだと、月々の家賃とほぼ同じ金額で不動産が手に入る」状態だ。

他方１０年ローンだと、同じ地区で不動産を買うことは難しい。
１０年ローンで間取り・広さ・築年数が同じような条件の物件を同じ路線で手に入れようと思ったら、練馬高野台駅（池袋まで１５分）から、入間市（池袋まで３５分）まで引っ込む必要がある。

立地が不便になる代わりに、収入が途絶えてローンが払えなくなるリスクを負う期間を２５年縮めることが出来るのだ。このリスク軽減が不便さと見合っていると考えるかどうかは人次第だろう。

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次に⑤のケースをベースに、月１９万円の返済だと、どのくらいの借金が出来るかを考えてみた。
３５年ローンの場合、金利２．６４％で借り入れ可能金額は５，２０４万円
１０年ローンの場合、金利２．４５％で借り入れ可能金額は２，０２０万円

３５年ローンだと①の新築にも住むことが出来る。
ちなみに、２６年のローンで４，２８５万円借りられるので、実際に新築に住み替える際にはそのぐらいのローンを組むのだろう。

他方、１０年ローンだと、やはり同じ地区の同程度の広さを持った物件は難しい。
③の物件なんかだと築年数が経っているので、交渉次第では十分可能だとも思うが……。
この１０年ローンで間取り・広さ・築年数が同じような条件の物件を同じ路線で手に入れようと思ったら、練馬高野台駅（池袋まで１５分）から、小手指（池袋まで２７分）まで引っ込む必要がある。

ターミナル駅から１０分強遠くなることが、ローン期間が１６年延びるリスクと見合っているか？
これについても、考えは人それぞれだろう。

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ネットの話題を実感もって考えるために、実際の物件を当てはめてみた。

実際には築年数の古い物件は同じ物件の売りが複数出ていたりするので、ネットに表示してある値段で売却するのは難しいだろうし、そのまま残存価値が有ると考えるのは危険だろう。
また、３５年ローンと、１０年ローンではローン期間によって負うリスクの他に、いざというときに退職金でまかなえるか否かという視点でのリスクも異なる。１０００万円ぐらいのローン残だと退職金でまかなえる算段が立つ人も多いのでは無かろうか？

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以上を元に自分ならどう考えるかというと、
やっぱり３０年を超えるような長期のローンは組みたくない。
たかだか２０分近いか遠いかぐらいで２０年以上ローンが長くなるのは、リスクと成果が見合っているとは思えない。Chikirinさんじゃないけど、今と同じ所・今よりいい所に住むために長期ローンを組むのは分不相応だと思う。

今回は距離を犠牲にしたけど、人数が少ないなら広さを犠牲にすることも出来るし、築年数を犠牲にしてもいい。
同じぐらいの条件をいくらで買えるか？と考える人が世の中には多いようだけど、無理なく借りられるお金でどういった条件の所に住めるか？と考えた方がこれからの世の中には合っているはずだ。

個人的には、築５０年とかになって、住むに耐えなくなったマンションを合法的に権利放棄することが出来るようになれば、築２０年オーバーの物件を安く買って済んでみたいなぁ。
今の制度では０円でも売れないようになっても固定資産税や修繕積立金等の支払いを免れないのが怖くて買うまでには踏み込めないけど。